Hypothekendarlehen und Mietkauf im Vergleich
Bei der Finanzierung des persönlichen Traumhauses ist vor allem eines entscheidend: "Wie hoch sind die aktuellen Effektivzinsen?"Grundsätzlich sollte man den Hauskauf niemals in voller Höhe von einem Kreditinstitut finanziert werden sollte, da das Risiko selbiges, bei eintretenden Zahlungsverzug, wieder zu verlieren sehr hoch ist. Allerdings ist auch die komplette Eigenfinanzierung der Immobilie nicht empfehlenswert, da die Zinsen für einen Kredit grundsätzlich niedriger sind als Guthabenzinsen bei sämtlichen Spareinlagen. Liegt beispielsweise der Effektivzins für ein Darlehen bei 3,5%, wird der Anlagezins bei circa 4,2% liegen, so dass dem Immobilieninteressierten ohne Kreditfinanzierung im Gegensatz zu einer Teilfinanzierung und der Anlage des Geldes, circa 0,7% Guthabenzinsen verloren gehen.
Doch welche Finanzierungsform sollte man am günstigsten wählen?
Die beiden populärsten Finanzierungsformen sind das Hypotheken-darlehen und der wieder entdeckte Mietkauf.
Das Hypothekendarlehen
Bei einem Hypothekendarlehen nimmt der Kreditnehmer ein Darlehen auf und setzt als Sachsicherheit für diesen das Haus ein. Entscheidend für die Kreditvergabe und die Kredithöhe ist hierbei weniger die Bonität des Antragsstellers, da der Gläubiger das Recht auf die Verwertung der Immobilie durch Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung hat, wenn der Kreditnehmer nicht mehr Zahlungsfähig oder Zahlungswillig ist, sondern der Wert des Hauses.
In 90% aller Fälle wird die Höhe des Kredites zu Lasten des Kreditnehmers in das Grundbuch des Hauses eingetragen.
Ein Hypothekendarlehen kann sowohl von Kreditinstituten und Bausparkassen als auch von Lebensversicherungsgesellschaften vergeben werden und ist in der Höhe von dem Wert des Grundstückes und des Hauses abhängig.
Bei der Beantragung kann entweder der Kauf, die Modernisierung oder der Bau eines Hauses als Verwendungszweck angeführt werden.
Die Kreditart des Hypothekendarlehens entspricht einem Annuitäten-kredit, weil die monatlichen Zahlungen immer in gleicher Höhe erfolgen, während bei fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil immer weiter sinkt und der Tilgungsanteil steigt. (siehe Beispiel unten)
Ein weiterer Vorteil des Hypothekendarlehens sind außerdem die überdurchschnittlich günstigen Konditionen auf Grund der soliden Absicherung und der Reduzierung des Risiko für den Kreditgeber auf ein Minimum.
In 90% aller Fälle wird die Höhe des Kredites zu Lasten des Kreditnehmers in das Grundbuch des Hauses eingetragen.
Ein Hypothekendarlehen kann sowohl von Kreditinstituten und Bausparkassen als auch von Lebensversicherungsgesellschaften vergeben werden und ist in der Höhe von dem Wert des Grundstückes und des Hauses abhängig.
Bei der Beantragung kann entweder der Kauf, die Modernisierung oder der Bau eines Hauses als Verwendungszweck angeführt werden.
Die Kreditart des Hypothekendarlehens entspricht einem Annuitäten-kredit, weil die monatlichen Zahlungen immer in gleicher Höhe erfolgen, während bei fortschreitender Laufzeit der Zinsanteil immer weiter sinkt und der Tilgungsanteil steigt. (siehe Beispiel unten)
Ein weiterer Vorteil des Hypothekendarlehens sind außerdem die überdurchschnittlich günstigen Konditionen auf Grund der soliden Absicherung und der Reduzierung des Risiko für den Kreditgeber auf ein Minimum.
Der Mietkauf
Bei dem Mietkauf schließen zwei Parteien einen Vertrag ab, in dem geregelt wird, dass der Mieter nach einer bestimmten Laufzeit ein Optionsrecht auf den Kauf des Mietobjektes hat. Sollte der Mieter das Haus dann kaufen wollen, wird die Miete anteilig angerechnet und von dem bereits festgelegten Verkehrswert des Hauses abgezogen. Anschließend muss der Restbetrag von dem Käufer meist umgehend beglichen werden. Mittlerweile ist der Trend aber dahingehend, dass nach der Zahlung der letzten 'Miete' die Immobilie in das Eigentum des Mieters übergeht, somit gleicht der Mietkauf eher einem Ratenkredit als einem Leasingvertrag.
Der Mietkauf birgt allerdings viele Nachteile für den Käufer, da zum einen die Mieten meist erheblich zu hoch angesetzt werden und zum anderen auch der Mieterschutz vor dieser Möglichkeit der Finanzierung des Hauskaufes abrät, da der Verkäufer des Hauses auch bei Insolvenz auf den Kauf des Hauses und damit auf die Zahlung der Restschuld bestehen kann. Außerdem ist der Mietkauf im Vergleich mit dem Hypothekendarlehen deutlich teurer, da zum Beispiel auch der Wertverlust während der Mietzeit nicht mit in die Bestimmung des Verkehrswertes einbezogen wird.
Der Mietkauf birgt allerdings viele Nachteile für den Käufer, da zum einen die Mieten meist erheblich zu hoch angesetzt werden und zum anderen auch der Mieterschutz vor dieser Möglichkeit der Finanzierung des Hauskaufes abrät, da der Verkäufer des Hauses auch bei Insolvenz auf den Kauf des Hauses und damit auf die Zahlung der Restschuld bestehen kann. Außerdem ist der Mietkauf im Vergleich mit dem Hypothekendarlehen deutlich teurer, da zum Beispiel auch der Wertverlust während der Mietzeit nicht mit in die Bestimmung des Verkehrswertes einbezogen wird.
Vergleichsbeispiel:
Hauskauf für 180.000 €
Mietkauf:
- 40% der Miete werden angerechnet
- Restbetrag ist nach 10 Jahren fällig
- Miete beträgt im Monat 700 €
Hypothekendarlehen:
- 10 Jahre Laufzeit
- Zinsen 3,5% p.a.
Jährliche Tilgungsrechnung:
Anhand dieses Beispiels kann man deutlich erkennen, dass die monatliche Belastung bei dem Mietkauf für den Käufer zwar zunächst geringer ausfällt, allerdings werden pro Monat von 700,00 € lediglich 208,00 €, wodurch 492,00 € an den Mieter zusätzlich zu dem bestimmten Kaufpreis bezahlt werden. Außerdem müssen nach 10 Jahren immer noch 146.400,00 € abbezahlt werden, während bei dem Hypothekendarlehen mit der gleichen Laufzeit bereits nach dem zweiten Jahr eine geringere Restschuld erreicht wird.
Somit ist die Finanzierung des Eigenheimes durch ein Hypothekendarlehen in den meisten Fällen wesentlich wirtschaftlicher und im Vergleich zum Mietkauf, sowohl für Käufer als auch Verkäufer, mit einem geringerem Risiko verbunden.
Mietkauf:
- 40% der Miete werden angerechnet
- Restbetrag ist nach 10 Jahren fällig
- Miete beträgt im Monat 700 €
Hypothekendarlehen:
- 10 Jahre Laufzeit
- Zinsen 3,5% p.a.
Jährliche Tilgungsrechnung:
| Mietkauf in € | Hypothekendarlehen in € | |||||||
| Jahre | RJA* | Tilgung | RJE* | RJA* | Rate | Zinsen | Tilgung | RJE* |
| 1 | 180.000 | 3.360 | 176.640 | 180.000 | 18.000 | 6.300 | 11.700 | 162.000 |
| 2 | 176.640 | 3.360 | 173.280 | 162.000 | 18.000 | 5.670 | 12.330 | 144.000 |
| 3 | 173.280 | 3.360 | 169.920 | 144.000 | 18.000 | 5.040 | 12.960 | 126.000 |
| 4 | 169.920 | 3.360 | 166.560 | 126.000 | 18.000 | 4.410 | 13.590 | 108.000 |
| 5 | 166.560 | 3.360 | 163.200 | 108.000 | 18.000 | 3.780 | 14.220 | 90.000 |
| 6 | 163.200 | 3.360 | 159.840 | 90.000 | 18.000 | 3.150 | 14.850 | 72.000 |
| 7 | 159.840 | 3.360 | 156.480 | 72.000 | 18.000 | 2.520 | 15.480 | 54.000 |
| 8 | 156.480 | 3.360 | 153.120 | 54.000 | 18.000 | 1.890 | 16.110 | 36.000 |
| 9 | 153.120 | 3.360 | 149.760 | 36.000 | 18.000 | 1.260 | 16.740 | 18.000 |
| 10 |
149.760 | 3.360 | 146.400 | 18.000 | 18.000 | 630 | 17.370 | 0 |
| RJA*: Restschuld Jahresanfang RJE*: Restschuld Jahresende |
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Anhand dieses Beispiels kann man deutlich erkennen, dass die monatliche Belastung bei dem Mietkauf für den Käufer zwar zunächst geringer ausfällt, allerdings werden pro Monat von 700,00 € lediglich 208,00 €, wodurch 492,00 € an den Mieter zusätzlich zu dem bestimmten Kaufpreis bezahlt werden. Außerdem müssen nach 10 Jahren immer noch 146.400,00 € abbezahlt werden, während bei dem Hypothekendarlehen mit der gleichen Laufzeit bereits nach dem zweiten Jahr eine geringere Restschuld erreicht wird.
Somit ist die Finanzierung des Eigenheimes durch ein Hypothekendarlehen in den meisten Fällen wesentlich wirtschaftlicher und im Vergleich zum Mietkauf, sowohl für Käufer als auch Verkäufer, mit einem geringerem Risiko verbunden.
