Neues Wohnungseigentumsgesetz: Das große Zittern ist vorbei

Gute Nachricht für Wohnungseigentümer: Wenn im Juni die Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft tritt, dürfte mancher Ärger der Vergangenheit angehören. 'Die neuen Regelungen schaffen eindeutig mehr Rechtssicherheit für die Eigentümergemeinschaft', kommentiert Schwäbisch-Hall-Rechtsexperte Christoph Flechtner, 'vor allem, dass Beschlüsse nicht mehr einstimmig gefasst werden müssen, erleichtert notwendige Maßnahmen. Außerdem sind Fragen der Haftung und der Kostenverteilung tendenziell gerechter geregelt.'

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt, kann oft ein Lied davon singen: Der überfällige Einbau neuer Fenster oder die Modernisierung der Heizungsanlage können nicht beschlossen werden, weil sich ein einzelner Eigentümer querstellt. Notwendige und sinnvolle Investitionen verzögerten sich dadurch bisher oft endlos. Es sei denn, die Mehrheit der Eigentümerversammlung setzte sich über den Blockierer hinweg und fasste einen so genannten 'Zitterbeschluss'. Die wurden so genannt, weil man abwarten und zittern musste, wie die in der Regel folgende Klage des überstimmten Eigentümers vor Gericht entschieden wurde. Allerdings hatte der BGH diese 'Zitterbeschlüsse' zuletzt für grundsätzlich unzulässig erklärt.

Diese Problematik gehört nun der Vergangenheit an. Für Beschlüsse zu Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie deren Finanzierung genügen ab Juni drei Viertel der Stimmen in der Eigentümerversammlung. Soll der Verteilungsschlüssel für die Betriebs- und Verwaltungskosten der Wohnanlage verändert werden, reicht sogar die einfache Mehrheit.

Damit hat die Eigentümergemeinschaft künftig mehr Gestaltungsfreiheit. War bisher allein der Miteigentumsanteil für die Kostenverteilung entscheidend, kann die Eigentümergemeinschaft jetzt mit einfacher Mehrheit etwa die Zahl der Personen im Haushalt oder die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage beschließen.

Auch die Haftungsrisiken werden mit dem neuen Gesetz gerechter verteilt. Bisher war es so, dass jeder Eigentümer gesamtschuldnerisch für die Gemeinschaft haftete. Waren beispielsweise Handwerkerrechnungen oder die Heizkosten nicht rechtzeitig bezahlt, konnten sich die Gläubiger an einen einzelnen Wohnungseigentümer halten und von ihm die Gesamtsumme verlangen. Der musste dann zusehen, wie er von den anderen Eigentümern deren Anteil eintrieb. Schluss damit: Ab Juli haftet jeder nur noch anteilig in der Höhe seines Miteigentumsanteils.

Auch im umgekehrten Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft noch Geld zu bekommen hat, stehen die Chancen künftig besser. Geht etwa ein Eigentümer pleite und die Wohnung in die Zwangsversteigerung, wurden vom Erlös erst die Forderungen der Banken bedient - für die Rückstände beim Wohngeld blieb da oft nichts übrig. Künftig werden diese Ansprüche dagegen bevorzugt bedient, die Miteigentümer bleiben nicht mehr auf den Wohngeldrückständen sitzen.