Steuerbegünstigte Immobiliengesell-schaften (REITs) boomen weltweit. Zwar sind heimische REITs hierzulande noch nicht zugelassen, aber Anleger können ausländische REITs jetzt schon kaufen.

Was sind REITs?

Anstatt selbst ein Haus oder Grundstück zu kaufen, können Anleger indirekt in Immobilien investieren. In Deutschland sind gegenwärtig zwei Wege weit verbreitet: Immobilienfonds (offene und geschlossene Fonds) und an der Börse notierte Immobilien-Aktiengesellschaften. REITs sind eine Mischung aus beidem: Sie sind steuertransparent wie offene Immobilienfonds und ihre Anteile werden an der Börse gehandelt wie Immobilien-AGs.

Das besondere an REITS ist, dass sie von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit sind, sofern

- mehr als 75 % des Gewinns aus Vermietung, Verpachtung und An- und Verkauf von Immobilien stammen und
- 90% oder mehr des Reingewinns an die REIT-Aktionäre ausgeschüttet werden.

Die Besteuerung der Erträge erfolgt dann auf der Ebene der Anleger zum persönlichen Steuersatz.

REITS in Deutschland bereits am 01.01. 2007?

Die USA waren das erste Land, das REITs bereits 1960 eingeführt hat. Mittlerweile gibt es sie in vielen Ländern der Erde. Deutsche REITS gibt es noch nicht, doch drängen Banken, Emissionshäuser und Immobiliengesellschaften auf eine rasche Einführung. Geht es nach dem Bundesfinanzministerium, erhalten REITs in Deutschland am 15. Dezember endgültig grünes Licht und werden zum 1. Januar 2007 eingeführt. Am 15. Dezember soll das REIT-Gesetz den Bundesrat und damit die letzte parlamentarische Hürde passieren. Ob REITs aber im Bundestag eine Mehrheit finden, ist noch nicht klar ersichtlich. Die Union hat sich eindeutig für die Einführung ausgesprochen, in der SPD-Fraktion sind offenbar größere Teile dagegen.

REITs steuerlich bereits besser gestellt als offene Immobilienfonds

Sind REITs an einer in- oder ausländischen Börse gelistet und unterliegen sie in ihrem Heimatland keiner Investmentaufsicht, werden sie beim Finanzamt mittlerweile wie herkömmliche Aktien behandelt, d.h. die üppigen Dividenden sind zur Hälfte steuerfrei. Zudem sind sie nach 1 Jahr Haltedauer von der Spekulationssteuer befreit. Früher zählte man sie zu den Investmentfonds. Da sie aus dem Ausland stammen, galt das Halbeinkünfteverfahren nicht. Daher sollten Anleger ihre Jahresbescheinigungen daraufhin untersuchen, ob die Banken Trusterträge nach den günstigen Aktienregeln aufgelistet haben.

Mit Immobilienaktien gibt es daher kaum steuerliche Probleme. Selbst die von den Unternehmen erzielten Mieterträge und Verkaufserlöse müssen die Aktionäre beim Finanzamt nur mit 50% erfassen.

Die Vorteile des Halbeinkünfteverfahrens könnten 2007 jedoch schon wider Geschichte sein, da die Koalition derzeit plant, das Halbeinkünfteverfahren abzuschaffen und Dividenden mit einem Pauschalsteuersatz von 30% der vollen Besteuerung zu unterwerfen. Steuerlich lohnen dürften sich REITs dann nur noch für Besserverdienende, die derzeit einen Steuersatz von über 30% haben.

Offene Immobilienfonds sind derzeit steuerlich benachteiligt. Die von den Gesellschaften vereinnahmten Mieterträge zählen zu den Kapitaleinnahmen und unterliegen dem Zinsabschlag. Veräußerungsgewinne innerhalb von zehn Jahren sind steuerpflichtig. Diese Spekulationsfrist wird von inländischen Fondsgesellschaften beachtet, indem sie Verkäufe erst nach 10 Jahren tätigen. Diese 10-Jahres-Frist gilt jedoch nicht für die Fondsbesitzer. Denn die Anteile gelten als herkömmliche Wertpapiere, so dass hier die einjährige Spekulationsfrist zu beachten ist.

REITS weltweit auf dem Vormarsch

Neben Großbritannien wollen 2007 auch Indien und Dubai REITs einführen. Als erstes islamisches Land hatte Malaysia bereits in diesem Jahr die steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften zugelassen. In den USA, Australien, Japan, Singapur, Frankreich, der Schweiz, Hongkong und den Niederlanden, wo REITs bereits existieren, konnten die Trusts in den vergangenen Jahren deutliche Kursgewinne erzielen.

Doch die jüngsten Zinserhöhungen der Notenbanken haben auch den Trusts zugesetzt, vor allem den japanischen. Seit Mai, als die Aktienmärkte weltweit nachgaben, mussten auch die REITs in Japan, Hong Kong und Singapur Kursverluste von mehr als 15% hinnehmen.

REITS nur für risikobereite Investoren

REITs weisen deshalb - anders als offene Immobilienfonds - ein Chance-/Risikoprofil wie Aktien auf und sprechen eine risikobereitere Anlegergruppe an.

Zu beachten ist, daß der Kurs von REITs nicht unbedingt den Inventarwert widerspiegelt. Dieser kann - wie die Erfahrung im Ausland lehrt - 20% oder mehr über dem Börsenkurs liegen. Höheren Renditechancen bei REITs stehen naturgemäß auch stärkere Schwankungen gegenüber.

Von 1971 bis 2003 lag die durchschnittliche jährliche Rendite von Equity-REITs in den USA bei knapp 13 Prozent. Aber eine Garantie auf hohe Gewinne können auch REITs nicht geben. Die Performance einer REIT-Aktie hängt wie bei anderen Aktien von Faktoren wie Qualität des Managements, Marktumfeld usw. ab. Allerdings erzielen REITs den Großteil ihrer Einnahmen aus langfristig vereinbarten Mieteinnahmen oder Zinsen. Das sichert verhältnismäßig stabile Erträge, die aufgrund der hohen Ausschüttungsquote in stabile Dividenden münden.

Da Immobilien und Aktien nur in sehr geringem Maß miteinander korrelieren, sind REITs geeignet, um das Risiko im Portfolio zu streuen. Viele der Gesellschaften spezialisieren sich auf Immobilienarten oder Regionen. Da REITS an der Börse notieren, können sie jederzeit verkauft werden.

Börsennotierte REITs sind verpflichtet, sehr genau und aktuell über die Lage des Unternehmens zu informieren. Die höhere Liquidität von Aktien sorgt dafür, dass jederzeit ein Marktpreis für die Anteile vorhanden ist. Anleger sind so ständig informiert, wie viel ihr Portfolio im jeweiligen Moment wert ist.

Handel mit REITS in Deutschland schon möglich

Auch wenn deutsche REITs noch nicht zugelassen sind, können Anleger bereits jetzt schon über 60 US-REITs an der Münchener Börse handeln. Dazu zählen so bekannte Titel wie die Host Marriott Corp., der führende Investor und Betreiber von Hotelimmobilien in den USA, oder die Simon Property Group Inc., einer der führenden Entwickler und Betreiber von Einkaufszentren in Nordamerika.

Zudem besteht die Möglichkeit, indirekt über Zertifikate in REITs zu investieren. Vorreiter ist hier die holländische ABN Amro.

Die Bank hat folgende Zertifikate im Angebot:

TOPIX Reits Index

Der TOPIX REITs Index besteht aus allen Real Estate Investment Trusts, die an der Tokyoter Börse gelistet sind. Der Index notiert derzeit bei 1.634 Punkten

ABN Amro hat 2 währungsgesicherte Bonus Zertifikate auf den Index emittiert:

-ISIN NL0000030625 hat eine Barriere bei 1.050 Punkten und ein Bonus-Level bei 1.650 Punkten. Die Bonusrendite beträgt knapp 7%, der Sicherheitspuffer 35%. Kurs des Zertifikates derzeit: 15,43 Euro. Fälligkeit ist der 20.03.2009.

- ISIN NL0000031300 hat eine Barriere bei 1.270 Punkten und ein Bonus-Level bei 1.950 Punkten. Die Bonusrendite beträgt 24,6% bei einem Puffer von 22%. Das Zertifikat läuft ebenfalls bis zum 20.03.2009. Das Bonus Zertifikat kann derzeit zu 15,65 Euro an der Börse gekauft werden.

Zudem gibt es noch ein währungsgesichertes Index Zertifikat auf diesen Index mit ISIN NL0000425833. Das Zertifikat kostet derzeit 16,70 Euro.

Global Top 30 Reits Property

Der Global Top 30 Reits Property Index bildet die 30 größten REITs weltweit ab. Mit jeweils 20% sind die Länder Australien und die USA am stärksten im Index gewichtet. Japan ist mit 19% gewichtet, gefolgt von Frankreich, Kanada, Niederlande und Spanien.

Auf den Index hat die ABN ein nicht währungsgesichertes Open End Index Zertifikat mit ISIN NL0000048759 emittiert. Die Managementgebühr beträgt 0,75% p.a. Das Zertifikat kostet derzeit 21,94 Euro.

US Top 30 Reits Property

Der US Top 30 Reit Property Index bildet die 30 größten US-amerikanischen REITS ab. Mit 8,6% ist die Simon Property Group am stärksten gewichtet, gefolgt von Equity Office Properties Trust sowie Equity Residential Property Trust. Auf den Index existiert ein nicht währungsgesichertes Index Zertifikat mit ISIN NL0000048726. Die Managementgebühr beträgt 1% p.a. Das Zertifikat notiert derzeit bei 28,56 Euro.

Alle Zertifikate können an der Stuttgarter oder Frankfurter Börse jederzeit ge- und verkauft werden.

31.07.2006