Operatives Ergebnis weiter verbessert, Belastung durch IMMOEAST
Die IMMOFINANZ AG konnte die Ergebnisse ihres operativen Geschäfts im 1. Quartal des Geschäftsjahrs 2008/09 (1. Mai 2008 bis 31. Juli 2008) weiter verbessern. Das um Sondereffekte aus Verkäufen von Immobilien und Immobilienbeteiligungen im 1. Quartal des Vorjahrs bereinigte operative Ergebnis (EBITDA) stieg im Jahresvergleich um 98,3 Prozent von 50,2 Mio. auf 99,6 Mio. Euro. Der Anstieg des Cash Flow fiel mit plus 124,4 Prozent von 43,4 Mio. Euro auf 97,4 Mio. Euro sogar noch höher aus. Beim Umsatz wurde mit plus 18,8 Prozent von 152,9 Mio. Euro auf 181,6 Mio. Euro ein sehr solider Zuwachs erreicht.
Das Gesamtergebnis wurde hingegen von Abwertungen des Immobilienportfolios bei der Tochter IMMOEAST sowie durch bilanziell wirksame, betriebswirtschaftlich aber neutrale Währungseffekte, ebenfalls bei der IMMOEAST belastet. Die gesamten Abwertungen betrugen 291,0 Mio. Euro, das EBIT sank daher von 183,0 Mio. Euro plus auf minus 190,7 Mio. Euro, beim Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) wurde ein Verlust von 119,4 Mio. Euro nach einem Gewinn von 171,3 Mio. Euro im Vorjahr verzeichnet.
Von den Abwertungen entfielen 293,6 Mio. Euro auf die IMMOEAST, davon 187,7 Mio. Euro auf wirtschaftlich neutrale Bilanzeffekte, die aus der Aufwertung der zentral- und osteuropäischen Währungen gegenüber dem Euro resultieren. Abwertungen in Höhe von 105,9 Mio. Euro erfolgten als Konsequenz steigender Marktrenditen in zahlreichen Ländern, in denen die IMMOEAST investiert. Bei der IMMOAUSTRIA blieben die Verkehrswerte konstant, in der IMMOWEST wurde ein leicht positives Neubewertungsergebnis von 2,6 Mio. EUR erzielt.
Die für die Berechnung des Portfoliowerts angewandten Marktrenditen stiegen bei der IMMOEAST gegenüber der Bewertung zum Ende des Wirtschaftsjahrs 2008/09 um etwa 25 Basispunkte, während die Renditen in den Märkten der IMMOWEST und der IMMOAUSTRIA im Wesentlichen stabil blieben. Die aus den Renditeerhöhungen resultierenden Wertverluste konnten zum Teil durch steigende Mieten in wichtigen Teilmärkten ausgeglichen werden. In einem bereinigten Jahresvergleich (berücksichtigt werden ausschließlich Objekte, die bereits im Vergleichsquartal des Vorjahrs im Portfolio waren und Erträge brachten) stiegen die Mieteinnahmen um 4,6 Prozent. Ebenfalls positiv ist der konstant hohe Auslastungsgrad, der zum Ende des ersten Quartals 93,8% erreichte.
Der innere Wert der Aktie (Net Asset Value) ging im Jahresvergleich um 0,7 Prozent von 11,30 Euro auf 11,22 Euro zurück. Der Buchwert, bei dem die Entwicklungsprojekte nicht mit Marktwerten sondern 'traditionell' mit den bisher aufgelaufenen Kosten angesetzt werden, verzeichnete ein Plus von 3,7 Prozent von 9,11 Euro / Aktie auf 9,45 Euro.
'Die IMMOFINANZ-Gruppe hat sich in diesem Quartal sehr gut gehalten', erklärt Generaldirektor Karl Petrikovics. 'Dabei haben wir im operativen Geschäft von einem im Wesentlichen sehr guten Vermietungsmarkt profitiert.
Steigerung der Ertragskraft und Verbesserung
der Finanzierungssituation
• Finanzmarktkrise führt zu gänzlich geänderten Rahmenbedingungen
• Verschiebung und Streichung von Entwicklungsprojekten führt zu deutlich sinkendem Finanzierungsbedarf
• Zusätzliche Liquidität durch Verkäufe und Verbesserung der Ertragskraft
Die schwere Krise der internationalen Finanzmärkte hat auch die Rahmenbedingungen für die IMMOFINANZ-Gruppe grundlegend geändert. Seit der Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers hat sich die Situation geradezu dramatisch verschärft. Insbesondere kommt es derzeit zu gravierenden Auswirkungen auf die Kreditmärkte und damit auf die Refinanzierungsmöglichkeiten der Unternehmen.
Die IMMOFINANZ-Gruppe hat gegen Ende des Wirtschaftsjahrs 2006/07, also vor rund eineinhalb Jahren, die bis dahin verfolgte 'Kaufen - Halten - Optimieren'-Strategie weiterentwickelt und im Rahmen eines aktiveren Portfoliomanagements begonnen, Objekte aus dem Bestand zu verkaufen. Insbesondere wurden Immobilien mit optimierten Erträgen und keinem weiteren kurzfristigen Wertsteigerungspotenzial abgegeben und die Erlöse in neue Akquisitionen und Entwicklungsprojekte reinvestiert. Bisher wurden im Rahmen der gesamten Gruppe aus Immobilienverkäufen Erlöse in Höhe von rund 500 Mio. Euro erzielt, zum Großteil bereits im Geschäftsjahr 2007/08, ein kleinerer Teil im 1. Quartal des laufenden Geschäftsjahrs.
Das grundlegend geänderte Finanzmarktumfelds verringert und verteuert die Möglichkeiten der Projektfinanzierung. Daher wurde die Unternehmensstrategie der neuen Marktsituation angepasst und die Erlöse aus den Verkäufen werden in der Regel nicht wieder reinvestiert, sondern in erster Linie zur Stärkung der Liquiditätsreserven verwendet.
Verkäufe mit einem Volumen von rund 800 Mio. Euro
Im weiteren Verlauf des Geschäftsjahrs wird die IMMOFINANZ-Gruppe Immobilien im Wert von rund 800 Mio. Euro verkaufen. Das entspricht rund 8,2 Prozent des bestehenden Bestandsportfolios. Die Verkäufe werden sich in etwa gleichgewichtig auf die IMMOEAST einerseits und die Regionalholdings IMMOAUSTRIA und IMMOWEST andererseits verteilen. Im Zuge des nun schon bereits seit längerem laufenden Verkaufsprogramms wurden für zahlreiche weitere Objekte aus dem IMMOFINANZ- bzw. dem IMMOEAST-Portfolio Vorbereitungen für einen Verkauf getroffen. Daher könnte bei einer weiteren Verschlechterung des Finanzmarktumfelds das Verkaufsprogramm auch entsprechend beschleunigt oder erweitert werden.
Parallel zur Fortsetzung des Verkaufsprogramms wird die Entwicklungstätigkeit innerhalb der IMMOFINANZ-Gruppe und damit auch der Finanzierungsbedarf deutlich verringert. Bei der IMMOEAST, auf die ein Großteil der Entwicklungsprojekte entfällt, wird ein Großteil der Kürzungen erfolgen. Von den Entwicklungsprojekten mit offenen Baukosten von rund 4,4 Mrd. Euro werden Projekte mit offenen Baukosten von rund 2,0 bis 2,5 Milliarden den ursprünglichen Planungen entsprechend weitergeführt. Die übrigen Projekte werden großteils verschoben werden, gänzlich gestoppt wird nur ein kleiner Teil. Die Maßnahmen erfolgen grundsätzlich in der gesamten Region, einen Schwerpunkt wird dabei aber Rumänien bilden.
Bei den Regionalholdings IMMOWEST und IMMOAUSTRIA wird es zu vergleichbaren Maßnahmen kommen. Hier werden insbesondere Großprojekte mit einem langen Zeithorizont auf ihre Machbarkeit und Finanzierbarkeit hin überprüft. Bei der BUWOG/ESG-Gruppe, die ihre Neubauaktivitäten seit dem Vorjahr wieder deutlich steigert, wird es zu keinen Änderungen gegenüber den bisherigen Planungen kommen.
In Bau befindliche Projekte werden nicht gestoppt
Keinesfalls aber werden in Bau befindliche Projekte später oder nicht fertiggestellt. Die Maßnahmen werden ausschließlich zwei Gruppen von Projekten betreffen: Bei Projekten im Planungsstadium werden alle Vorbereitungsmaßnahmen bis zur Erlangung einer Baugenehmigung weiter betrieben, der tatsächliche Bau wird aber verschoben. Dazu kommen Entwicklungsprojekte, die in mehreren Phasen realisiert werden und bei denen noch nicht begonnene Ausbaustufen verschoben werden.
Die begonnenen und geplanten Maßnahmen werden auch Folgen für den Wert des Immobilienportfolios haben. Insbesondere wird die Verschiebung oder Einstellung von Entwicklungsprojekten dazu führen, dass sich der Abstand zwischen NAV und Buchwert weiter verringert. Größere negative Auswirkungen auf den Buchwert sind hingegen nicht zu erwarten.
Das dritte Standbein der Unternehmensstrategie der IMMOFINANZ-Gruppe sind Maßnahmen zur weiteren Steigerung der Ertragskraft. Die wichtigste davon ist die Internalisierung des Managements, die aus heutiger Sicht ab dem ersten Jahr der vollen Wirksamkeit (2009/10) zu einer Verbesserung des EBITDA um 80 Mio. bis 100 Mio. Euro in der Gruppe führen wird.
Genug Handlungsspielraum, um auf die geänderte Marktlage zu reagieren
'Sowohl die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten, als auch die Unsicherheit darüber, ob sich die Situation nicht noch weiter verschärfen könnte, verlangen diese Konzentration auf die nachhaltige Sicherung der Liquidität und der Finanzierung der bereits im Bau befindlichen Entwicklungsprojekte', erklärt Generaldirektor Petrikovics. 'Wir müssen mit einem extrem schwierigen Umfeld leben, aber wir haben zeitgerecht und konsequent darauf reagiert. Die IMMOFINANZ besitzt exzellente Immobilien und verfügt über ausreichend Eigenkapital, daher haben wir auch in der aktuellen Kapitalmarkt- und Kreditkrise ausreichend Handlungsspielraum. Aus heutiger Sicht besteht keinerlei Anlass für irgendeinen Zweifel, dass die IMMOFINANZ und die IMMOEAST ihr laufendes Geschäft und die weiter betriebenen Entwicklungsprojekte auch planmäßig finanzieren können wird.'
Quelle: Immofinanz AG
Das Gesamtergebnis wurde hingegen von Abwertungen des Immobilienportfolios bei der Tochter IMMOEAST sowie durch bilanziell wirksame, betriebswirtschaftlich aber neutrale Währungseffekte, ebenfalls bei der IMMOEAST belastet. Die gesamten Abwertungen betrugen 291,0 Mio. Euro, das EBIT sank daher von 183,0 Mio. Euro plus auf minus 190,7 Mio. Euro, beim Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) wurde ein Verlust von 119,4 Mio. Euro nach einem Gewinn von 171,3 Mio. Euro im Vorjahr verzeichnet.
Von den Abwertungen entfielen 293,6 Mio. Euro auf die IMMOEAST, davon 187,7 Mio. Euro auf wirtschaftlich neutrale Bilanzeffekte, die aus der Aufwertung der zentral- und osteuropäischen Währungen gegenüber dem Euro resultieren. Abwertungen in Höhe von 105,9 Mio. Euro erfolgten als Konsequenz steigender Marktrenditen in zahlreichen Ländern, in denen die IMMOEAST investiert. Bei der IMMOAUSTRIA blieben die Verkehrswerte konstant, in der IMMOWEST wurde ein leicht positives Neubewertungsergebnis von 2,6 Mio. EUR erzielt.
Die für die Berechnung des Portfoliowerts angewandten Marktrenditen stiegen bei der IMMOEAST gegenüber der Bewertung zum Ende des Wirtschaftsjahrs 2008/09 um etwa 25 Basispunkte, während die Renditen in den Märkten der IMMOWEST und der IMMOAUSTRIA im Wesentlichen stabil blieben. Die aus den Renditeerhöhungen resultierenden Wertverluste konnten zum Teil durch steigende Mieten in wichtigen Teilmärkten ausgeglichen werden. In einem bereinigten Jahresvergleich (berücksichtigt werden ausschließlich Objekte, die bereits im Vergleichsquartal des Vorjahrs im Portfolio waren und Erträge brachten) stiegen die Mieteinnahmen um 4,6 Prozent. Ebenfalls positiv ist der konstant hohe Auslastungsgrad, der zum Ende des ersten Quartals 93,8% erreichte.
Der innere Wert der Aktie (Net Asset Value) ging im Jahresvergleich um 0,7 Prozent von 11,30 Euro auf 11,22 Euro zurück. Der Buchwert, bei dem die Entwicklungsprojekte nicht mit Marktwerten sondern 'traditionell' mit den bisher aufgelaufenen Kosten angesetzt werden, verzeichnete ein Plus von 3,7 Prozent von 9,11 Euro / Aktie auf 9,45 Euro.
'Die IMMOFINANZ-Gruppe hat sich in diesem Quartal sehr gut gehalten', erklärt Generaldirektor Karl Petrikovics. 'Dabei haben wir im operativen Geschäft von einem im Wesentlichen sehr guten Vermietungsmarkt profitiert.
Steigerung der Ertragskraft und Verbesserung
der Finanzierungssituation
• Finanzmarktkrise führt zu gänzlich geänderten Rahmenbedingungen
• Verschiebung und Streichung von Entwicklungsprojekten führt zu deutlich sinkendem Finanzierungsbedarf
• Zusätzliche Liquidität durch Verkäufe und Verbesserung der Ertragskraft
Die schwere Krise der internationalen Finanzmärkte hat auch die Rahmenbedingungen für die IMMOFINANZ-Gruppe grundlegend geändert. Seit der Insolvenz der Investmentbank Lehman Brothers hat sich die Situation geradezu dramatisch verschärft. Insbesondere kommt es derzeit zu gravierenden Auswirkungen auf die Kreditmärkte und damit auf die Refinanzierungsmöglichkeiten der Unternehmen.
Die IMMOFINANZ-Gruppe hat gegen Ende des Wirtschaftsjahrs 2006/07, also vor rund eineinhalb Jahren, die bis dahin verfolgte 'Kaufen - Halten - Optimieren'-Strategie weiterentwickelt und im Rahmen eines aktiveren Portfoliomanagements begonnen, Objekte aus dem Bestand zu verkaufen. Insbesondere wurden Immobilien mit optimierten Erträgen und keinem weiteren kurzfristigen Wertsteigerungspotenzial abgegeben und die Erlöse in neue Akquisitionen und Entwicklungsprojekte reinvestiert. Bisher wurden im Rahmen der gesamten Gruppe aus Immobilienverkäufen Erlöse in Höhe von rund 500 Mio. Euro erzielt, zum Großteil bereits im Geschäftsjahr 2007/08, ein kleinerer Teil im 1. Quartal des laufenden Geschäftsjahrs.
Das grundlegend geänderte Finanzmarktumfelds verringert und verteuert die Möglichkeiten der Projektfinanzierung. Daher wurde die Unternehmensstrategie der neuen Marktsituation angepasst und die Erlöse aus den Verkäufen werden in der Regel nicht wieder reinvestiert, sondern in erster Linie zur Stärkung der Liquiditätsreserven verwendet.
Verkäufe mit einem Volumen von rund 800 Mio. Euro
Im weiteren Verlauf des Geschäftsjahrs wird die IMMOFINANZ-Gruppe Immobilien im Wert von rund 800 Mio. Euro verkaufen. Das entspricht rund 8,2 Prozent des bestehenden Bestandsportfolios. Die Verkäufe werden sich in etwa gleichgewichtig auf die IMMOEAST einerseits und die Regionalholdings IMMOAUSTRIA und IMMOWEST andererseits verteilen. Im Zuge des nun schon bereits seit längerem laufenden Verkaufsprogramms wurden für zahlreiche weitere Objekte aus dem IMMOFINANZ- bzw. dem IMMOEAST-Portfolio Vorbereitungen für einen Verkauf getroffen. Daher könnte bei einer weiteren Verschlechterung des Finanzmarktumfelds das Verkaufsprogramm auch entsprechend beschleunigt oder erweitert werden.
Parallel zur Fortsetzung des Verkaufsprogramms wird die Entwicklungstätigkeit innerhalb der IMMOFINANZ-Gruppe und damit auch der Finanzierungsbedarf deutlich verringert. Bei der IMMOEAST, auf die ein Großteil der Entwicklungsprojekte entfällt, wird ein Großteil der Kürzungen erfolgen. Von den Entwicklungsprojekten mit offenen Baukosten von rund 4,4 Mrd. Euro werden Projekte mit offenen Baukosten von rund 2,0 bis 2,5 Milliarden den ursprünglichen Planungen entsprechend weitergeführt. Die übrigen Projekte werden großteils verschoben werden, gänzlich gestoppt wird nur ein kleiner Teil. Die Maßnahmen erfolgen grundsätzlich in der gesamten Region, einen Schwerpunkt wird dabei aber Rumänien bilden.
Bei den Regionalholdings IMMOWEST und IMMOAUSTRIA wird es zu vergleichbaren Maßnahmen kommen. Hier werden insbesondere Großprojekte mit einem langen Zeithorizont auf ihre Machbarkeit und Finanzierbarkeit hin überprüft. Bei der BUWOG/ESG-Gruppe, die ihre Neubauaktivitäten seit dem Vorjahr wieder deutlich steigert, wird es zu keinen Änderungen gegenüber den bisherigen Planungen kommen.
In Bau befindliche Projekte werden nicht gestoppt
Keinesfalls aber werden in Bau befindliche Projekte später oder nicht fertiggestellt. Die Maßnahmen werden ausschließlich zwei Gruppen von Projekten betreffen: Bei Projekten im Planungsstadium werden alle Vorbereitungsmaßnahmen bis zur Erlangung einer Baugenehmigung weiter betrieben, der tatsächliche Bau wird aber verschoben. Dazu kommen Entwicklungsprojekte, die in mehreren Phasen realisiert werden und bei denen noch nicht begonnene Ausbaustufen verschoben werden.
Die begonnenen und geplanten Maßnahmen werden auch Folgen für den Wert des Immobilienportfolios haben. Insbesondere wird die Verschiebung oder Einstellung von Entwicklungsprojekten dazu führen, dass sich der Abstand zwischen NAV und Buchwert weiter verringert. Größere negative Auswirkungen auf den Buchwert sind hingegen nicht zu erwarten.
Das dritte Standbein der Unternehmensstrategie der IMMOFINANZ-Gruppe sind Maßnahmen zur weiteren Steigerung der Ertragskraft. Die wichtigste davon ist die Internalisierung des Managements, die aus heutiger Sicht ab dem ersten Jahr der vollen Wirksamkeit (2009/10) zu einer Verbesserung des EBITDA um 80 Mio. bis 100 Mio. Euro in der Gruppe führen wird.
Genug Handlungsspielraum, um auf die geänderte Marktlage zu reagieren
'Sowohl die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten, als auch die Unsicherheit darüber, ob sich die Situation nicht noch weiter verschärfen könnte, verlangen diese Konzentration auf die nachhaltige Sicherung der Liquidität und der Finanzierung der bereits im Bau befindlichen Entwicklungsprojekte', erklärt Generaldirektor Petrikovics. 'Wir müssen mit einem extrem schwierigen Umfeld leben, aber wir haben zeitgerecht und konsequent darauf reagiert. Die IMMOFINANZ besitzt exzellente Immobilien und verfügt über ausreichend Eigenkapital, daher haben wir auch in der aktuellen Kapitalmarkt- und Kreditkrise ausreichend Handlungsspielraum. Aus heutiger Sicht besteht keinerlei Anlass für irgendeinen Zweifel, dass die IMMOFINANZ und die IMMOEAST ihr laufendes Geschäft und die weiter betriebenen Entwicklungsprojekte auch planmäßig finanzieren können wird.'
Quelle: Immofinanz AG
