CEE-Immobilien: Trotz Erschütterungen hält das Fundament

In Zentral- und Osteuropa (CEE) hat es im Bereich Wohnimmobilien große Veränderungen gegeben. Eine kürzlich durchgeführte Studie der Bank Austria zeigt, dass Wohnraum in der CEE-Region qualitativ und quantitativ weiterhin knapp ist. "Trotz einer deutlichen Beschleunigung in den vergangenen Jahren kann das Angebot an Neubauten die Nachfrage nicht befriedigen", erklärt Erich Hampel, CEO der Bank Austria. Der Anteil der Wohnungseigentümer ist in der Region zwar hoch, mit steigendem Einkommen suchen aber die Haushalte nach einer Verbesserung ihrer Wohnbedingungen. Dieser Faktor trägt zusätzlich zur Nachfrage bei Wohnimmobilien bei. "Zwei von zehn Haushalten planen, in den kommenden Jahren ein Haus zu kaufen, in den überwiegenden Fällen als Hauptwohnsitz", erklärt Erich Hampel. "Dank dieses Trends sehen wir für Immobilien in Zentral- und Osteuropa weiterhin gutes Marktpotenzial."

Aufgrund der internationalen Finanzkrise sind die Aussichten innerhalb des derzeitigen wirtschaftlichen Umfelds etwas gedämpft. Das Wirtschaftswachstum in der Region ist weiterhin hoch, aber die Neubewertung der Risiken auf internationaler Ebene kann zu einer Drosselung der Kapitalströme und schärferen Kreditbedingungen führen - beide Faktoren können negative Auswirkungen auf den Immobiliensektor haben. "Wir sehen eine Verlangsamung des Wachstums voraus, aber keine Gegenbewegung", erklärt Debora Revoltella, Chefökonomin der Bank Austria für Zentral- und Osteuropa.

Hoher Eigentumsanteil, aber Wohnqualität auf niedrigem Niveau
Aufgrund der Privatisierungen ist der Prozentsatz der Wohnraumeigentümer in der Region allgemein hoch, die Qualität der Immobilien liegt aber unter westeuropäischem Standard. Ein Großteil des Bestands stammt aus der sozialistischen Zeit, mehr als 70 Prozent der Wohnungen wurden zwischen 1945 und 1990 errichtet. Obwohl also der Bestand relativ jung ist, sind die Häuser oft stark abgewohnt. Der durchschnittlich nutzbare Wohnraum in der Region liegt bei 63 m², verglichen mit 87 m² in den westeuropäischen EU-Ländern. In der "alten" EU haben die Wohnungen im Durchschnitt 4,2 Räume, in Zentral- und Osteuropa nur 2,8.

"Unsere Untersuchung hat gezeigt, dass rund 56 Prozent der Bevölkerung in einem Haus leben, und nur 44 Prozent in Wohnungen", erklärt Revoltella. "Es gibt aber einige wichtige Unterschiede innerhalb der Region." Mehr als 70% der Bevölkerung in Bosnien (75%), Serbien (71%) und Ungarn (70%) leben in Häusern, während in Russland (84%), der Ukraine (63%), in Polen (58%) und in der Tschechischen Republik (53%) Wohnungen überrepräsentiert sind.

Lücken im Angebot sichern anhaltende Nachfrage
"Qualität und Quantität der Immobilien in CEE sind vergleichsweise niedrig", so Revoltella. Einige Zahlen belegen dies. Die Anzahl von Wohneinheiten pro 1000 Einwohnern in CEE liegt bei durchschnittlich 413, also deutlich unter dem westeuropäischen Durchschnitt von 472, während die in CEE in den letzten drei Jahren neu gebauten Einheiten pro 1000 Einwohnern bei durchschnittlich 3,0 lagen, verglichen mit 7,4 in Westeuropa. Ein qualitativer und quantitativer Unterschied dieser Größenordnung lässt vermuten, dass für Neubauten weiterhin Potenzial vorhanden ist. Immerhin planen 19% der Bevölkerung, ein eigenes Haus zu bauen und ein Drittel davon sogar innerhalb der nächsten drei Jahre. Ein weiteres Drittel möchte in den nächsten 10 Jahren ein Eigenheim bauen. Überdurchschnittlich hohes Interesse an Investitionen in Immobilien wurde bei Rumänen (25%), Kroaten (24%) und Slowenen (23%) festgestellt. Die überwiegende Mehrheit der Personen, die ein neues Heim oder Wohnung erwerben möchten, will daraus ihren Hauptwohnsitz machen (88%). Die Motivation zum Kauf von Immobilien als Anlage wurde häufiger in Serbien (9%), Kroatien (8%) und Bulgarien (7%) festgestellt. Mehr Kroaten (8%), Ukrainer (7%), Slowenen und Bulgaren (6%) planen indessen, in einen Zweitwohnsitz zu investieren.

Kein Risiko der Überbewertung, aber einige Sektoren sind zu beobachten
Die Hauspreise sind im letzten Jahrzehnt deutlich gestiegen und gaben damit Anlass zur Sorge, es könne zu einer Überbewertung kommen. "Wir sind immer noch der Ansicht, dass die Hauspreise in der Region im Gleichgewicht bleiben, nur in einigen Subsegmenten zeigen sich Missverhältnisse", erklärt Debora Revoltella. Zu beobachten sind Sektoren wie die Ferienhäuser in Bulgarien oder Ungleichgewichte in Hauptstädten wie Bukarest, während die Immobilienblase in Kasachstan ein Warnsignal für die Region darstellen sollte.

"Insgesamt sollte trotz eines ungünstigeren internationalen Umfelds und einiger Missverhältnisse die qualitative und quantitative Lücke im Angebot, kombiniert mit der strukturellen Nachfrage, den Markt langfristig stützen", fasst Revoltella zusammen.

Eine beständige Nachfrage im Immobilienmarkt Zentral- und Osteuropas stützt langfristig das Wachstum in diesem Segment. Die UniCredit Group kann mit ihrem gut ausgebauten Netz in dieser Region eine komplette Palette von Produkten und Dienstleistungen für den Immobilienmarkt anbieten, sowohl bei Hypothekarkrediten als auch bei Geschäfts-immobilien. "In einigen Ländern Zentral- und Osteuropas haben wir bereits eine führende Stellung im Hypothekenmarkt, z. B. in Polen, Kroatien oder Bulgarien", so Erich Hampel. Der Marktanteil liegt in diesen Ländern zwischen 16 und 34%. In Ländern wie Russland oder der Tschechischen Republik ist der Marktanteil der Gruppe im Hypothekenmarkt deutlich niedriger, das Wachstumspotenzial ist in diesen Märkten dafür erheblich höher. Die Schlüsselmärkte für künftiges Wachstum sind Russland, die Ukraine, Polen und die Türkei, insbesondere bei Geschäftsimmobilien, wo zweistellige Wachstumsraten zu erwarten sind.

Quelle: www.bankaustria.at